Коротко
Покупая новую квартиру или объект на этапе строительства на Кипре, вы платите НДС, и после самой цены это обычно самая крупная статья расходов. Стандартная ставка составляет 19%. Есть пониженная ставка 5%, но только если вы будете жить в доме как в основном и постоянном месте жительства.
Вы могли читать, что НДС на новостройки вырастет с 5% до 19%. Это не так. Обе ставки остались прежними. С 1 сентября 2026 года изменилось другое: кто может применять 5% и что считается новым зданием, а прежняя льгота для части проектов заканчивается в этом году. Для многих покупателей итог всё равно тот же: НДС выходит больше, чем они планировали.
Ниже описано, как правила работают сейчас. НДС это только часть покупки, поэтому мы также показываем, где он пересекается с юридической, банковской и имущественной сторонами сделки.
Кто платит 5%, а кто 19%
Ставка зависит от того, как вы будете использовать жильё, а также от его площади и цены. Если это будет ваше основное жильё:
- До 130 м² и до €350 000: 5% со всей цены.
- От 131 до 190 м² и до €475 000: 5% на первые 130 м², 19% на остальное.
- Больше 190 м² или дороже €475 000: 19% со всего объекта, а не только с суммы сверх лимита.
- Для домов для отдыха, инвестиций под аренду и покупок через компанию ставка 19%, каким бы ни был размер.
Что изменилось 1 сентября 2026 года
Два правительственных постановления, опубликованные в феврале 2026 года, вступили в силу 1 сентября. Они изменили порядок применения закона об НДС к жилью. Ставки 19% и 5% остались прежними. Изменилось определение нового здания: теперь в нём есть критерий, связанный с моментом первого использования объекта, а налоговый департамент требует больше подтверждений того, что дом действительно является основным местом жительства.
Поэтому сделка, которая в 2025 году оформлялась одним образом, сейчас может оцениваться иначе, особенно если вы купили объект на этапе строительства до 1 сентября. Могут иметь значение даты договора, платежей и передачи, поэтому каждую покупку нужно проверять отдельно.
Что заканчивается в 2026 году и что может измениться в 2027
До июня 2023 года ставка 5% применялась к первым 200 м² основного жилья без ограничения по цене. Небольшая группа старых проектов может пользоваться этой схемой: в апреле 2026 года срок продлили до 31 декабря 2026 года. Условия: заявление на разрешение на планировку подано до 31 октября 2023 года, разрешение на строительство попадает в установленные сроки, а покупатель подаёт заявление через портал налогового департамента.
После этой даты, по сообщению как минимум одной кипрской юридической фирмы, все покупатели будут подпадать только под новые правила. Официального текста мы пока не видели, поэтому считайте это вероятным, но не окончательно подтверждённым.
Пока никто не знает, изменят ли налоговый департамент и Министерство финансов правила в следующем году. Могут изменить, а могут оставить как есть. Ничего не объявлено, и мы не стали бы строить план покупки на ожидании изменений в ту или иную сторону. Мы ведём обсуждение того, как правила применяются на практике, и обновим гид, когда картина прояснится.
Пример расчёта
Возьмём новую квартиру за €300 000 без НДС, площадью 110 м², купленную как основное жильё. Она укладывается во все лимиты выше.
Если покупатель подходит под условия, НДС по ставке 5% составит €15 000. Если нет, по ставке 19% он составит €57 000. Разница €42 000 на одной и той же квартире, поэтому условия так важны. Уточните у застройщика, включён ли НДС в указанную цену.
Есть и условие, которое действует годами. Ставка 5% предполагает, что вы будете жить в доме долго, а продажа, сдача в аренду или переезд раньше срока могут привести к тому, что налоговый департамент потребует вернуть разницу.
Если вы покупаете на этапе строительства
Подписание договора до 1 сентября 2026 года само по себе не сохраняет прежний порядок НДС. Сверьте даты в договоре с правилами и попросите застройщика письменно подтвердить, какая ставка применяется и что будет, если пониженную ставку не применят. Договор не обязывает налоговый департамент, поэтому заранее выясните, кто платит возможный дополнительный налог.
Покупка на этапе строительства зависит ещё и от того, достроит ли застройщик дом и передаст ли титульный документ. Поэтому мы проверяем разрешения, землю и график платежей вместе с налоговой стороной.
Одна команда на всю покупку
Вопрос НДС редко бывает только вопросом НДС. Ставка зависит от того, как вы будете использовать жильё, а это связано с планами по виду на жительство. Порядок оплаты зависит от вашего счёта в кипрском банке и источника средств. Договор, разрешения и титульный документ относятся к работе юриста, а выбор объекта это решение в сфере недвижимости.
В OCM Real Consulting мы ведём всё это вместе. Мы координируем юридическую, банковскую и имущественную стороны покупки, чтобы вам не приходилось передавать документы между разными консультантами или узнавать об условии налога уже после внесения депозита.