Коротко
Иностранцы могут покупать недвижимость на Кипре, и процесс проще, чем во многих других странах Европы. Граждане ЕС покупают на тех же условиях, что и киприоты. Граждане стран вне ЕС тоже могут купить, но до передачи титула им нужно разовое разрешение Совета министров. На практике для обычной жилой покупки это разрешение выдаётся в рабочем порядке.
Сложность не в праве на покупку. Нужно знать порядок шагов, правильно заложить налоги и проверить объект и продавца до оплаты. Руководство охватывает все три пункта, с цифрами 2026 года и двумя примерами расчёта, чтобы вы могли оценить полную стоимость до первой встречи с кем-либо.
Важное замечание: правила на Кипре недавно изменились. Гербовый сбор отменён для договоров, подписанных с 1 января 2026 года, а сниженная ставка НДС действует только при строгих условиях. Если цифра зависит от вашей ситуации, мы это указываем. Перед подписанием всегда уточняйте актуальные правила у кипрского юриста с лицензией.
Кто может купить недвижимость на Кипре
Для владения недвижимостью в Республике Кипр не требуется вид на жительство. Купить можно как турист, как резидент или как нерезидент, живущий за границей. Три группы покупателей рассматриваются по-разному:
- Граждане ЕС — без ограничений. Можно покупать любое количество объектов для любых целей без разрешения.
- Граждане стран вне ЕС (включая Великобританию, США, Россию, Украину, Израиль и страны Ближнего Востока) — могут покупать, но им нужно разрешение Совета министров на приобретение недвижимости. Объём разрешения ограничен (см. ниже).
- Компании — кипрская компания, принадлежащая гражданам ЕС, покупает свободно. Компания, принадлежащая лицам не из ЕС, как правило, приравнивается к покупателю не из ЕС и подпадает под те же ограничения.
Правила для покупателей не из ЕС
Покупатели не из ЕС подают заявление на разрешение на приобретение недвижимости. Заявление подаётся через районную администрацию по месту нахождения объекта, обычно этим занимается юрист. Решение формально принимается на уровне Совета министров, но по жилым объектам заявления на практике обрабатываются в рабочем порядке.
Как правило, физическому лицу не из ЕС разрешается приобрести одну жилую единицу (дом или квартиру) либо один земельный участок площадью до примерно 4 014 м² (три донума) для личного использования. Для второго жилья или большего участка требуется особое одобрение, и оно не гарантировано. Коммерческие и инвестиционные покупки оцениваются индивидуально.
Для заявления обычно нужны справка об отсутствии судимости из страны проживания, подтверждение средств на покупку и подписанный договор купли-продажи. Рассмотрение обычно занимает несколько месяцев. Разрешение — условие регистрации перехода права, поэтому полностью оформленный договор может ждать регистрации до его получения.
Два практических момента. Во-первых, разрешение привязано к конкретной покупке, поэтому не рассчитывайте купить несколько объектов и подать заявление позже. Во-вторых, правила для покупателей не из ЕС могут ужесточаться, поэтому попросите юриста подтвердить действующие лимиты на момент подписания.
Шаг 1. Определите бюджет и тип объекта
Сразу решите, что вы покупаете: новостройку у застройщика или вторичное жильё у частного владельца. От этого зависят и налоги, и риски. Новостройка облагается НДС, но без сбора за передачу права. Вторичное жильё облагается сбором за передачу права, но без НДС. Ниже видно, насколько велика разница.
Решите также, будет ли это ваше основное жильё. Сниженная ставка НДС 5% на новостройку доступна только для основного постоянного места жительства, и покупатель должен действительно там жить.
Шаг 2. Найдите объект и проверьте продавца
Работайте с лицензированным агентом по недвижимости: на Кипре агенты обязаны быть зарегистрированы, и это полезный первый фильтр. Осторожнее с продажами на этапе котлована по ценам заметно ниже рынка и с продавцами, которые просят что-либо оплатить до проверки документов юристом.
Перед обязательствами юрист должен проверить право собственности в Департаменте земельных ресурсов и картографии. Нужно выяснить: действительно ли продавец владелец, нет ли зарегистрированной ипотеки или иного обременения, нет ли судебного решения или спора, есть ли у объекта необходимые разрешения на строительство и сертификат завершения.
Шаг 3. Бронирование
Выбрав объект, вы подписываете соглашение о бронировании и вносите резервный депозит. Обычно это несколько тысяч евро (часто от 5 000 до 10 000 евро, в зависимости от цены и застройщика); объект снимается с продажи на короткий, чётко определённый срок.
Прочитайте условия до оплаты. Уточните, что будет с депозитом, если вы передумаете, если проверка выявит проблему или если вам откажут в ипотеке. По возможности покажите документ юристу, даже если он короткий.
Шаг 4. Наймите юриста и проведите проверку
Юрист должен быть независим от продавца и застройщика. Не полагайтесь только на юриста, которого рекомендует застройщик. Юрист покупателя обычно проверяет право собственности, разрешения на планировку и строительство, изучает договор, подтверждает отсутствие долгов по коммунальным и муниципальным платежам, а для покупателей не из ЕС готовит заявление на разрешение.
Для новостроек юрист также проверяет, что у застройщика есть разрешение на строительство, что земля не заложена сверх того, что застройщик может снять, и что в договоре есть твёрдая дата сдачи и обязательство передать титульный документ. Последний пункт — самая полезная защита, о которой можно договориться; мы вернёмся к нему в разделе о рисках.
Шаг 5. Подписание договора купли-продажи
Договор фиксирует цену, график платежей, срок завершения и последствия нарушения обязательств любой из сторон. Задаток при подписании для вторичного жилья обычно составляет около 10–30 процентов цены, а для объекта на стадии строительства действует поэтапный график платежей по этапам стройки.
Договоры на Кипре обычно составляются на английском или греческом, и вам должны предоставить понятный перевод. Не подписывайте договор, который не можете прочитать, и не подписывайте до завершения проверок из шага 4.
Шаг 6. Депонирование договора в Земельном реестре
После подписания юрист депонирует договор в районном отделении Земельного реестра, обычно в течение двух месяцев. Так фиксируется ваше договорное право на покупку и появляется защита в виде принудительного исполнения: продавец не сможет продать объект другому, а вы защищены при его неплатёжеспособности.
Это самый важный защитный шаг во всём процессе, и покупатели чаще всего пропускают или откладывают именно его. Попросите у юриста подтверждение депонирования. По правилам 2026 года договор больше не нужно оплачивать гербовым сбором, но депонирование остаётся обязательным.
Шаг 7. Разрешение для граждан не из ЕС и окончательный расчёт
Если вы не гражданин ЕС, заявление на разрешение подаётся параллельно с депонированием. Если вы берёте ипотеку, банк проводит собственную оценку и юридическую проверку, а кредит выдаётся под залог объекта.
Платежи проходят через ваш кипрский банковский счёт, поэтому откройте его заранее. Банки проверяют источник средств при любых крупных платежах, поэтому подготовьте документы: справки о доходах, договор продажи прежнего жилья, налоговые декларации. Задержки на этом этапе чаще всего связаны с бумагами, а не с правом.
Шаг 8. Передача титульного документа
Завершающий шаг — переход права в Департаменте земельных ресурсов и картографии. При завершении вы и продавец (или ваши юристы) являетесь в Земельный реестр, вы оплачиваете сбор за передачу права, если он применим, и титульный документ оформляется на ваше имя. Если всё в порядке, передача занимает несколько дней.
Для вторичного жилья титульный документ обычно готов к моменту продажи. Для новостройки его можно выдать только после того, как застройщик получит сертификат завершения и отдельный документ будет выделен из общего участка. Именно здесь возникает большинство задержек.
Расходы: цифры 2026 года
Расходы на покупку на Кипре складываются из четырёх частей: сбор за передачу права или НДС, юридические услуги, регистрационные и банковские расходы и (с 2026 года) отсутствующий гербовый сбор. Что из первых двух вы платите, зависит от того, новый это объект или вторичный.
Сбор за передачу права (вторичное жильё)
Сбор за передачу права взимается Департаментом земельных ресурсов и картографии с оценочной стоимости объекта по прогрессивной шкале:
- 3% с первых 85 000 евро
- 5% с части от 85 001 до 170 000 евро
- 8% с части свыше 170 000 евро
- Если сделка не облагается НДС (типичная вторичная продажа), действует скидка 50%, и эффективные ставки составляют 1,5%, 2,5% и 4%.
- Если сделка облагается НДС (новостройка), сбор за передачу права не взимается. НДС и сбор не применяются к одной сделке одновременно.
НДС (новостройки)
Новое жильё, впервые продаваемое застройщиком, облагается НДС по стандартной ставке 19%. Сниженная ставка 5% применяется к первым 130 м² квалифицированного основного жилья, и только при выполнении всех условий:
- покупатель — физическое лицо, а не компания
- объект будет вашим основным и постоянным местом жительства
- общая застроенная площадь не более 190 м²
- общая стоимость не более 475 000 евро, а сниженная ставка применяется к первым 350 000 евро стоимости
- вы подаёте заявление в налоговую службу до вступления во владение и обязуетесь проживать там не менее десяти лет
- Если превышены лимиты по площади или стоимости, ко всему объекту применяется стандартные 19%. Вторичное жильё НДС не облагается.
Гербовый сбор
До конца 2025 года договоры купли-продажи облагались гербовым сбором 0,15% до 170 000 евро и 0,20% свыше, но не более 20 000 евро. Кипр отменил законы о гербовом сборе с 1 января 2026 года, поэтому договор, подписанный в 2026 году или позже, сбором не облагается. Договоры, подписанные до 31 декабря 2025 года включительно, остаются под прежними правилами. Будьте внимательны со старыми статьями, многие из них до сих пор показывают прежнюю шкалу.
Юридические и прочие расходы
Закладывайте юридические услуги примерно в 1% цены покупки (обычно называют диапазон от 0,5% до 1,5%) плюс 19% НДС на гонорар. Для небольших сделок часто установлен минимальный гонорар. Кроме того, учтите:
- Сборы Земельного реестра за поиск и подачу, они невелики по сравнению с остальным
- Расходы на ипотеку, если вы берёте кредит: комиссия банка, оценка и юридические расходы на регистрацию залога
- Перевод и заверение иностранных документов, если нужно
- Комиссию агента: при вторичной продаже обычно платит продавец, но проверьте своё соглашение
Пример 1. Вторичная квартира за 300 000 евро
Сбор за передачу права до скидки: 3% от 85 000 евро — 2 550 евро; 5% от следующих 85 000 евро — 4 250 евро; 8% от оставшихся 130 000 евро — 10 400 евро. Всего 17 200 евро. С учётом скидки 50% для сделки без НДС сбор составит 8 600 евро.
Юридический гонорар 1% — 3 000 евро плюс НДС 19% (570 евро), итого 3 570 евро. НДС на объект и гербовый сбор не взимаются.
Общие дополнительные расходы: около 12 200 евро, или примерно 4% цены, не считая регистрационных и банковских расходов. Сбор рассчитывается по оценочной стоимости, которая может отличаться от цены в договоре, поэтому итоговая сумма может измениться.
Пример 2. Новостройка за 300 000 евро
Если цена 300 000 евро указана без НДС и вы подходите под сниженную ставку, НДС составит 5% от 300 000 евро, то есть 15 000 евро. Если не подходите, НДС 19% составит 57 000 евро. Всегда проверяйте, включает ли цена застройщика НДС.
Сбор за передачу права при сделке с НДС не взимается. Юридический гонорар 1% плюс НДС снова составляет 3 570 евро. Всего дополнительно: около 18 600 евро при ставке 5% или около 60 600 евро при ставке 19%. Разница между этими суммами и объясняет, почему условия сниженного НДС так важны.
Типичные риски и как их избежать
Большинство проблем с недвижимостью на Кипре укладывается в небольшое число категорий. Все они управляемы, если юрист проверяет документы до вашей оплаты.
Задержки с титульным документом
Это самая известная проблема кипрского рынка. Застройщик строит и продаёт квартиры до того, как существуют отдельные титульные документы. Выдать их нельзя, пока у застройщика нет сертификата завершения, общий участок не разделён на отдельные единицы и не снят залог, который застройщик держит на землю. Если любой из шагов задерживается, покупатель получает ключи, но не титульный документ, а в худших случаях ждёт годами.
Без титульного документа на ваше имя вы не можете свободно перепродать объект и менее защищены, если застройщик обанкротится или земля окажется в залоге. Реформы последнего десятилетия улучшили ситуацию, но риск не исчез, особенно по старым проектам и мелким застройщикам.
Чтобы снизить риск: проверьте разрешение на планировку и строительство до бронирования; попросите юриста выяснить, обременена ли земля ипотекой и как застройщик будет снимать её с вашей единицы; добейтесь пункта в договоре с датой передачи титульного документа и санкцией за срыв; депонируйте договор в Земельном реестре; рассмотрите удержание части последнего платежа до выдачи документа.
Другие риски
Ипотеки и обременения, зарегистрированные на объекте. Поиск юриста по реестру должен их выявить, а продавец обязан снять их как условие завершения сделки.
Самовольное или несоответствующее строительство. Проверьте, что здание соответствует разрешению, а пристройки, бассейн или закрытая веранда тоже разрешены. Незаконные работы могут блокировать выдачу титульного документа.
Риск застройщика на этапе котлована. Покупка до появления здания зависит от способности застройщика завершить проект. Проверьте его репутацию и финансы и используйте поэтапные платежи по этапам стройки.
Валюта и средства. Переводы из-за рубежа могут задерживаться из-за проверок. Начинайте заранее и держите готовыми документы об источнике средств.
Недвижимость на севере. Земля в части острова вне контроля Республики Кипр связана с неурегулированными имущественными претензиями. Руководство касается только Республики Кипр, и мы советуем осторожность с любыми объявлениями на севере.
Чек-лист перед подписанием
Используйте этот список как последнюю проверку перед подписанием договора. Если на любой вопрос ответ «нет» или «не знаю», остановитесь и спросите юриста.
- Вы видели актуальную выписку из реестра, где продавец указан владельцем и перечислены все ипотеки и обременения?
- Соответствует ли разрешение на строительство тому, что построено, и есть ли сертификат завершения или чёткий план его получения?
- Указаны ли в договоре срок завершения и срок передачи титульного документа, а также санкции за срыв любого из них?
- Знаете ли вы, включает ли цена НДС, и проверили ли вы право на ставку 5%?
- Если вы покупатель не из ЕС, подтвердил ли юрист, что покупка укладывается в лимиты разрешения?
- Готовы ли документы об источнике средств для банка и открыт ли ваш кипрский счёт?
- Депонирует ли юрист договор в Земельном реестре в течение двух месяцев и получите ли вы подтверждение?
Реалистичные сроки
Покупка вторичного жилья без ипотеки может занять примерно два-три месяца, включая проверку, договор, разрешение для покупателей не из ЕС и передачу права. Срок покупки новостройки зависит от строительства, а титульный документ может появиться через месяцы или позже после передачи ключей. Планируйте финансы и заявления на вид на жительство с учётом этого разрыва.
Обновляется каждый год
Налоги, практика выдачи разрешений и сборы меняются, поэтому мы пересматриваем этот гид каждый год и указываем дату последнего обновления в верхней части страницы. Эта версия отражает ситуацию на ноябрь 2026 года. Если вы читаете копию старше года, проверьте актуальную версию.